長(zhǎng)期以來(lái)，住宅小區(qū)車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的歸屬被吵得熱火朝天。在《物權(quán)法》發(fā)布以后，本以為能把爭(zhēng)論完美解決,可現(xiàn)實(shí)中仍然圍繞著該問(wèn)題發(fā)生著爭(zhēng)論。
據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！段餀�(quán)法》的規(guī)定并不明確，各方理解各不相同，簡(jiǎn)直像是新版羅生門(mén)似的。在人防車位的產(chǎn)權(quán)、關(guān)于露天車位的產(chǎn)權(quán)、關(guān)于車位的登記、關(guān)于政府作出的車位權(quán)屬的規(guī)定有何效力等方面，都存在不同的見(jiàn)解。在此我們從法律角度談?wù)�，�?quán)屬的所有權(quán)，以作參考。
首先，車位車庫(kù)，是屬于建筑物、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施。也就是說(shuō)，車位車庫(kù)(除去機(jī)械車庫(kù))是屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。而不動(dòng)產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生于制造。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。開(kāi)發(fā)商合理開(kāi)發(fā)建造后，便產(chǎn)生所有權(quán)，而所有權(quán)屬正是開(kāi)發(fā)商。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十二條：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。開(kāi)發(fā)商作為最開(kāi)始的使用權(quán)人，我們所說(shuō)的車位權(quán)，正屬于它。當(dāng)然也有例外的情況：
①法律另有規(guī)定的情況：如《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有;綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政;利用業(yè)主共有的道路和場(chǎng)地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等。在此規(guī)定下，開(kāi)發(fā)商的原始所有權(quán)便受到法律限制，甚至是剝奪。
②開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同、宣傳等文案表明車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、放棄，那么車位權(quán)屬便轉(zhuǎn)移到受讓人手中。
除了上述兩種情況，其他情況下車位權(quán)屬都只屬于開(kāi)發(fā)商。
在上面的述事中，我們了解到車位所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。那么接下來(lái)談?wù)勫e(cuò)誤的車位所有權(quán)的理解。
有的車主認(rèn)為，買(mǎi)了高價(jià)房屋，車位當(dāng)計(jì)算進(jìn)房?jī)r(jià)內(nèi);有的認(rèn)為買(mǎi)了房屋，車位應(yīng)該是配套給業(yè)主使用的;也有的認(rèn)為車位歸屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商單獨(dú)出售車位是損害業(yè)主利益。這些都是錯(cuò)誤的理解，首先，車位所有權(quán)在無(wú)特殊情況下是屬于開(kāi)發(fā)商的，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋除非明文規(guī)定，否則購(gòu)買(mǎi)時(shí)并不包括車位的所有權(quán)。其次，車位的所有權(quán)并非沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行出售、出租等行為。最后，如今的車位矛盾，主要是供求的不平衡所致，不管是業(yè)主亦或開(kāi)發(fā)商的合理利益，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。住宅小區(qū)的車位權(quán)屬應(yīng)屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位可以通過(guò)出售、出租、轉(zhuǎn)讓等行為讓業(yè)主使用。
專有與共有的車位，如何區(qū)分呢?根據(jù)《物權(quán)法》可知，住宅區(qū)的車位有專有和共有兩種權(quán)屬。專有便是專屬于開(kāi)發(fā)商，其有權(quán)對(duì)車位進(jìn)行處分，而專有則是屬于全體業(yè)主。《物權(quán)法》第七十四條：
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)物權(quán)法第七十四條知道，有“規(guī)劃用于”字樣，也就是說(shuō)在規(guī)劃內(nèi)的車位，正是權(quán)屬屬于開(kāi)發(fā)商，而“規(guī)劃外”的車位，便是屬于全體業(yè)主。而判定是否規(guī)劃內(nèi)，只能依據(jù)規(guī)劃文件，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標(biāo)示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位;附圖上未標(biāo)示的車位，便規(guī)劃外的車位。
總而言之，業(yè)主車主在爭(zhēng)論車位所有權(quán)屬之時(shí)，必須先了解相關(guān)法律法規(guī)，沒(méi)有明文規(guī)定的特殊情況時(shí)，車位所屬權(quán)正屬于建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)。
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